недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Загородная

Как обманывают на вторичном загородном рынке

42 224 22
Как обманывают на вторичном загородном рынке
Разбираемся с некоторыми случаями мошенничества при купле-продаже дачных участков и рассказываем, как их можно решить в рамках российского земельного законодательства.

Сделки с загородной недвижимостью сложнее, чем с городской: покупатель приобретает не только дом, но и земельный участок. Эксперт комментирует реальные истории.

Заплати взносы — получишь свет

— Весной мы с женой решили купить дачный участок. Присматривали в поселке, где живут наши сваты, но в последний момент увидели объявление по самой подходящей для нас цене в другом месте. Быстро заключили сделку, оформили все документы, уже запланировали переезжать туда на летний период.

Оказалось, предыдущий хозяин задолжал большую сумму дачному товариществу, скрыв от нас этот факт. Вероятно, этим и объяснялась низкая цена. Теперь из-за долгов нам отказывают в проведении света и воды, требуют, чтобы мы сначала погасили всю задолженность.

Петр К.

— В данном случае действия председателя товарищества незаконны. Он не вправе запрещать проведение света и воды, потому что долги старого собственника к новому хозяину не имеют отношения. Их нужно взыскивать не с вас, а с должника через суд, — комментирует руководитель юридического блока цифрового агентства недвижимости «33 Слона» Юлия Плетнёва.

С 1 января 2019 года начал действовать закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 217-ФЗ. В нем прописано, при каких условиях садовое товарищество принимает и исключает членов.

Закон закрепил только два вида взносов: членские и целевые (до этого их было пять: вступительные, членские, целевые, паевые и дополнительные). В соответствии со статьей 13 указанного закона, если дачник просрочил уплату членских или целевых взносов более, чем на два месяца, его могут исключить из членов садоводческого или огороднического объединения.

При этом обязательство по оплате взносов товариществу не переходит от продавца к покупателю.

Следовательно, новому собственнику необходимо лишь написать заявление о вступлении в садоводческое товарищество, и оно будет рассмотрено на общем собрании.


Главное, что должен проверить покупатель участка: 

  • регистрацию права собственности; 
  • справку от председателя СНТ об отсутствии задолженности.

Обязательно укажите в передаточном акте пункт, согласно которому продавец обязуется передать жилой дом и/или земельный участок покупателю в пригодном для жилья состоянии, свободным от прав и претензий третьих лиц, не обремененным задолженностями по взносам, коммунальным платежам, оплате электроэнергии и иным услугам.


Токсичный участок

— В небольшом населенном пункте Тюменской области я заинтересовалась небольшим — пять соток — участком. Он продавался с небольшой дачей. Жить я там не собиралась — возраст не тот, да и знакомых рядом нет. Хотела использовать его для ведения подсобного хозяйства. Во время осмотра участка я пыталась пообщаться с соседями, расспросить про жизнь в поселке, но продавец подозрительно препятствовал моему общению с соседями, ссылаясь на то, что их нет дома.

Через некоторое время после покупки я провела экспертизу состояния почвы, которая выявила повышенное содержание в ней токсичных химических веществ. Я обратилась с претензией к продавцу: при продаже земельного участка он обманул меня. Захотела вернуть свои деньги, но прежний владелец уперся — мол, все документы подписаны, участок он мне показал, так что деньги возвращать не собирается.

Наталья В.

— Есть основания для признания сделки недействительной, но сделать это можно только через суд. Согласно пункту 2 статьи 179 ГК РФ, для этого потерпевшая сторона должна подать иск, — советует Юлия Плетнёва.

Обманом считается, например, если продавец намеренно умалчивает об обстоятельствах, которые способны повлиять на решение покупателя. 

Даже если виновник обмана — не хозяин объекта, а его представитель или помощник, закон все равно возлагает ответственность за такие действия на владельца. Но на практике доказать наличие обмана в этой ситуации крайне сложно.

Продавец может заявить, что не знал о токсичных химических веществах, превышающих максимально допустимые нормативы, так как никогда не проводил подобных исследований, и у него на участке «все росло нормально».

При такой позиции, согласно статье 503 ГК РФ, покупатель вправе потребовать возврата части стоимости товара ненадлежащего качества, о недостатках которого продавец умолчал.

Исход дела предсказать затруднительно.

Суд в первую очередь будет интересоваться тем, проявил или нет покупатель должную осмотрительность при совершении сделки.

Если покупатель не докажет, что он был крайне внимателен (проверял объект, заказывал выписку из ЕГРН, беседовал с соседями, осматривал окрестности и, что немаловажно, обращался к юристам или агентам по недвижимости), то суд может отказать в удовлетворении иска.

Иллюстрации: Дмитрий Максимов, Анна Чигарова

Комментарии 22
Наталия Прошкина4 июля 2019, 0:17

Вот простой пример обмана.
Наши соседи продают участок, в объявлении написано «круглогодичный подъезд, многие соседи проживают постоянно»
Реальность: подъезд по грунтовой глинистой дороге, которую зимой никто не чистит, а в ноябре и апреле по ней даже трактор не подъедет. Проживаем куглый год только я и ещё одна соседка, ходим пешком до станции, а на машине ездим только до соседнего СНТ (где чистят дорогу)
Так что совет: ОБЯЗАТЕЛЬНО пообщайтесь с соседями))
Если участок находится в отдалении от основного населенного пункта - попробуйте приехать в ДОЖДЛИВУЮ погоду летом, а лучше весной или осенью...
У нас ИЖС, кстати, а дороги нормальной нет и не предвидится (Подмосковье, 60 км отМКАД)
Ещё видела такую фишку: недалёко от продаваемого участка ставят столбик с надписью «газ», прям такой как надо - желтенький и с телефонами мособлгаза. А в реальности газ в километре - это просто декорация. Так что с соседями общайтесь обязательно!
Всем удачи!

Ответить
Александр9 августа 2019, 11:28

пишите, чтобы чистили. обязаны

Среда Обитания

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 августа 2019, 11:43

Для того, чтобы вам чистили дороги зимой, должен быть хотя бы один дом с прописанным жителем. В этом случае не имеют права отказать. Считается раз прописан, значит жилой поселок. Пишите заявление в администрацию.

ID: 2142416516 августа 2019, 19:26

Если дорога муниципальная то да, а если ее кто то купил, то администрация не возьмёт на баланс дорогу.

Наталия Прошкина16 августа 2019, 23:20

В том и дело - дорога НЕ муниципальная, она принадлежит хозяину поля (племхоз нароосановский), можно, конечно, начать «бодаться» по этому поводу - ведь налоги мы платим как ИЖС, а для ИЖС положена дрога. Но... никто особо не страдает, я лично зимой езжу в Москву через соседнее СНТ (ну, договорилась с председателем за 500 американских рублей))), от них 50 метров прохожу до своего дома. А остальные граждане зимой не живут. Тут речь-то о том, что продаваны нагло врут покупашкам. И летом этого обнаружить нельзя - летом все замечательно.
Короче, я тут не за дорогу борюсь))
Я предупреждаю покупашек: не верьте продаванам на слово, все проверяйте, говорите с соседями; приехали на просмотр в летний солнечный денёк - не поленитесь приехать и после недельного ливня...

Зеленый пояс

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
5 июля 2019, 8:41

Это разве риски? Риски при покупке участка бывают гораздо серьезнее.

Ответить
Ирина21 июля 2019, 11:35

Юлия Плетнева что вы пишите? При покупки участка переходят не только права, но и обязанности. И покупатель перед покупкой должен был взять у Председателя товарищества справку о наличии задолженности. И дальше принимать решение: не покупать участок пока не будет погашен долг или осознанно купить его с долгами и погашать самому. Исходя из изложенного, справку покупатель не взял, участок купил, что не освобождает его от уплаты долга. А Председатель имеет право ограничить доступ к коммуникациям при наличии долга. В Москве все ТСЖ так делают.

Ответить
Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 августа 2019, 11:25

может ссыль кинете, какими нормативными актами это регулируется, или это просто ваше имхо?

Гость с Запада9 августа 2019, 11:43

Все ТСЖ так делают, и все они нарушают дуйствующее законодательство. Не надо путать вступление в наследство и покупку. В последнем случае новому владельцу переходит только задолженность по взносам за капремонт. Остальное - только через суд со старого владельца. Прежде чем комментрировать что-либо, следует хоть немного изучить вопрос. ;)

Жанна Грошева9 августа 2019, 14:23

Вот из-за таких "экспертов" люди путаются еще больше, а некоторые председатели занимаются самоуправством на местах, и теряется доверие ко всем участникам процесса. В том числе к площадке , где даются такие советы, обратите внимание ЦИАН!

Виктор9 августа 2019, 20:31

Не мелите чушь. Долг висит на человеке (первом собственнике), а не на участке.

Владимир Тарасов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 августа 2019, 11:14

Она перепутала долги по налогам на недвижимость, которые не переходят на нового собственника.

Ответить
Виктор9 августа 2019, 20:40

Ничего она не перепутала.

ID: 1399698713 августа 2019, 12:16

Если вы вступаете в наследство, то к вам переходят все долги, если же договор купли - продажи (если в самом договоре не указано, что вы принимаете на себя все долги), то только взносы на кап.ремонт, т.к. эти взносы закреплены за недвижимостью, все остальные за физическим или юридическим лицом который эти долги создал.

Евгений Рафалович9 августа 2019, 11:33

Все верно. Долги по коммунальным платежам к новому собственнику не переходят, будь то городская квартира, в поселке, либо СНТ. Дело в самой ЛИЧНОСТИ вышеупомянутого председателя. Это как повезет. И доказывать придется и объясняться с УК и с электриками и вообще все это муторно. Я думаю, конечно лучше решить ВСЕ вопросы в процессе покупки (или продажи) и жить спокойно... Как-то так.

Ответить
ID: 122517859 августа 2019, 13:03

Председатель неправомочен отключать. Участкового вызываете в первую очередь.
Да и еще. Кто бы мне сказал в чем страшилка НЕ БЫТЬ ЧЛЕНОМ СНТ? Уведомил что купил и собственно все. Платишь как остальные члены. В собрании где решаются денежные вопросы участвуешь наравне с членами, добавлю, если хочешь. А вот если штрафанут СНТ - извините, я не член. Кто-то против?

Ответить
Михаил10 августа 2019, 7:55

Участкового можете вызывать если электросети и трасформатор переданы Энергосетям. Если нет и сети на балансе СНТ, то решать подключать вас к электричеству или нет решает собрание или председатель (если есть протокол общего собрания о делегировании ему этих полномочий). Платить взносы вы обязаны, а вот на собрании голосуют и принимают решение только члены СНТ. Штрафы оплачиваются со взносов, так что платить придется всем. Членом СНТ можете не быть и в собраниях не участвовать, но учтите если так поступит большинство, то жить в СНТ станет проблематично и со временем, администрация района назначит вам управляющую компанию (на это новый закон и заточен). Вот тут и начнется ваша счастливая жизнь, и вы вспомните про кузькину мать.

Ответить
ID: 1225178512 августа 2019, 8:25

Даже если сеть на балансе СНТ - СНТ (собрание ли, председатель ли и прочее прочее) не имеет прав, абсолютно никаких прав, отключить собственника, если он конечно платит за потребление.
Более того, продал член СНТ участок, купил новый собственник и знать СНТ не знает пока случайно не узнает. Порядочный сам подойдет к председателю и спросит что да куда перечислять. Пофигисту тридцать три раза председатель будет ходить и о чем-то говорить. И никаких прав ни СНТ ни председатель не имеет с точки зрения воздействия кроме суда. Ну да электричество если не заплатит - отключить могут. А членские не заплатит - только через суд. И ограничить доступ должника к собственности (к своему участку) СНТ не может. Более того этот собственник имеет более прав и возможностей подать в суд на конкретного человека, т.е. председателя))), который попытается совершить незаконные действия. И получит председатель по полной. И напомню, любые незаконные решения принятые на собрании так и останутся незаконными и повлекут ответственность всего СНТ в виде штрафов. И более того, тот кто голосовал против этих решений вполне может отсудить у принявших решение свою часть штрафа.
И т.д. и т.п.
Да, и во многих снт сейчас такая счастливая жизнь что мама не горюй. Знаю.

ID: 694421910 августа 2019, 12:50

Передача сетей и трансформаторов Энергосетям ни на что не влияет. СНТ не имеет права не подключить и тем более не имеет права отключить, даже если это их сеть!!! Это все разводка и шантаж со стороны Председателей, вместо того, чтобы квалифицированно взыскивать долги через суд с прежних собственников. Надо высказывать не свое личное мнение, а ссылаться на конкретные пункты законов. Согласно пункту 6 Правил недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг , утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 №861, собственники и иные законные владельцы объектов электрического хозяйства, через которые опосредовано подключено к электрическим сетям сетевой организации энергопринимающее устройство потребителя, не вправе препятствовать перетоку через их объекты электрической энергии для такого потребителя и требовать за это оплату. Я достаточно выиграл судов у таких наглых председателей, которые рассуждают по понятиям, а не по законам.

Ответить
ID: 1225178512 августа 2019, 8:46

+100

Ответить
Евгений26 сентября 2019, 15:06

Добрый день, утверждение - "При этом обязательство по оплате взносов товариществу не переходит от продавца к покупателю.", можно ссылку на законодательство?

Ответить
ID: 694421928 сентября 2019, 10:19

Какая может быть ссылка? Это же очевидно! Субъект права - владелец, а не его дом! Если Вы на своем автомобиле повредили чье-то имущество, а потом продали автомобиль, то это не значит, что теперь новый владелец должен возмещать ущерб пострадавшему. А почему Вы решили, что с домом должно быть иначе? В члены товарищества вступает человек (собственник), а не его дом! Долги остаются за человеком, а не домом. В суд подают на человека, а не на его дом! Как можно дать ссылку на то, чего нет? Вот пусть дадут ссылку на законодательство те, кто утверждает, что долги переходят!

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru