недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиАНТИкризисПрофессионалам

Эдуард Тиктинский: «Всех нас ждет “идеальный шторм”»

8 895
Эдуард Тиктинский: «Всех нас ждет “идеальный шторм”»
Идеальным штормом называют ситуацию, когда одновременно складывается несколько неблагоприятных факторов — в результате их негативный эффект существенно возрастает. Эдуард Тиктинский, президент петербургской девелоперской Группы RBI, полагает, что именно этот фразеологизм описывает ближайшее будущее рынка недвижимости.

«Кризис может быть очень тяжелым и затяжным»

— Расскажите, как пандемия и снижение курса рубля отразились на девелоперской отрасли Санкт-Петербурга и работе вашей компании? Девелоперам Северной столицы повезло больше, чем московским, так как стройки не останавливались?

— Да, строительство объектов мы не останавливали ни на день, своих планов относительно сроков сдачи домов не меняли. Но в целом ситуация весной была абсолютно непредсказуемой. Она и теперь несильно поддается прогнозам. Что нас ждет впереди, когда придет вторая волна пандемии, насколько хватит платежеспособного спроса? Остается только догадываться.

Добавьте к этому макроэкономические факторы: ожидаемое падение спроса и цен на энергоресурсы, снижение объемов добычи нефти и газа, а значит — и падение доходов россиян, и рост безработицы, закрытие бизнесов...

Велика вероятность, что всех нас ждет «идеальный шторм». Как долго мы будем жить в этой новой реальности? Сейчас кажется, что кризис может быть очень тяжелым и затяжным, И рынку недвижимости не удастся на это не реагировать.

Хотя пока последствия кризиса неочевидны. Наша компания, например, вообще не увидела снижения спроса — скорее наоборот: в I и II кварталах количество сделок превысило наши плановые показатели, на начало III квартала — примерно такая же ситуация. И в целом в отрасли за этот период продано не менее 1,5 млн кв. м в Петербурге и Ленобласти.

Но некоторые из этих сделок были запланированы покупателями еще до кризиса. Например, у людей были валютные сбережения — они решили вложить накопления в недвижимость. Не думаю, что таких людей осталось очень много. Спрос надо поддерживать, поэтому появление ипотеки с дотационной ставкой — очень позитивный момент.

При этом объем вывода на рынок новых объектов снизился примерно в три раза. Многие застройщики (в связи с переходом на эскроу — уже вместе с банками) не хотят рисковать и придерживают старт своих проектов.

Емкость рынка в ближайшее время сократится, зато есть шанс, что в итоге мы получим адекватное соотношение спроса и предложения. Это поможет рынку избежать серьезных потрясений.

«Компании станут более современными и технически продвинутыми»

— В период коронавируса многие девелоперы, и RBI в том числе, ввели услугу дистанционных продаж. Насколько популярной она оказалась у клиентов?

— Эпидемия не принесла каких-то принципиально новых вводных: необходимость развивать онлайн-сервисы и технологии дистанционного взаимодействия была очевидна и раньше. Просто будущее неожиданно наступило быстрее, чем многие планировали.

Компании вынужденно перешли на удаленную работу и развивают новые онлайн-инструменты продаж — это позитивный момент, он означает, что из кризиса многие выйдут более современными и технически продвинутыми.

ЖК «Созидатели»

Услуга по дистанционному оформлению и сопровождению сделки, очевидно, уже навсегда останется стандартом для отрасли. Клиенты от этого только выиграют. Мы в компании придерживаемся стратегии B2I (business to individual) — стремимся понять и удовлетворить конкретные запросы каждого клиента. Этот подход мы внедрили и в дистанционных продажах.

Коллеги очень быстро освоили новые технологии и научились качественно проводить индивидуальные дистанционные показы для наших клиентов. Все в «живом» режиме, с помощью видеокамер со стабилизаторами, через быстрый интернет. В результате у клиентов складывалось полное ощущение присутствия на объекте!

Мне кажется, после кризиса этот инструмент останется популярен, в первую очередь среди региональных покупателей. А вот на построенных объектах после снятия карантина коммуникации с менеджером и просмотр квартир, скорее всего, вернутся в прежний режим.

— Многие застройщики приостанавливают старты продаж и остерегаются начинать новые проекты, а RBI выводит на рынок новый ЖК, собирается начинать строительство гостиницы. Не боитесь, что проекты рискуют оказаться невостребованными?

— Как я уже отмечал, мы видим высокий спрос на наши объекты. Например, за первые два часа после вывода в продажу нашего клубного дома «Созидатели» потенциальные покупатели оформили 30 платных броней — почти 15% всего товарного запаса. После этого мы подняли цены, хотя и на старте стоимость 1 кв. м составляла в среднем 206 тыс. рублей — это достаточно высокий уровень для подобного класса жилья.

ЖК ArtStudio

Если говорить о сегменте апартаментов, то наш первый проект в этой нише, ArtStudio, тоже имел большой успех на старте продаж. В последние месяцы спрос, конечно, снизился, но это естественно. Мы спокойно относимся к такой динамике: когда туризм, в том числе деловой, вернется в Петербург, вернется и спрос.

В нынешний кризисный момент наша управляющая компания RBI PM ориентируется в первую очередь на долгосрочную аренду, и это залог успеха на этапе, пока спрос не восстановится.

«Ипотечную ставку надо снижать и дальше»

— Что входит сегодня в портфель проектов RBI?

— За 26 лет мы сдали более 1,7 млн кв. м. Сейчас в стройке и проектировании — более 500 тыс. кв. м. Это проекты в сегменте «комфорт», которые мы реализуем под брендом «Северный город», и проекты RBI элитного и бизнес-класса. В последние месяцы мы также активно пополняем земельный банк — до конца года намерены увеличить свой портфель как минимум на 200 тыс. кв. м потенциальной недвижимости.

— Какой процент квартир в ваших проектах продается по ипотеке? Пользуется ли спросом ипотека на новостройки с господдержкой под 6,5%?

— Доля ипотечных кредитов в наших продажах — около 50% общего объема сделок в сегменте недвижимости комфорт-класса и 35% — в бизнес-классе. Разумеется, за счет низкой ставки пальму первенства держит ипотека с господдержкой. Но ставку надо снижать и дальше. Как показывают расчеты Минэкономразвития, дотация процентной ставки — это не огромные затраты.

С понижением ставки кредит себе смогут позволить даже те, у кого доходы в период кризиса упали. А если будут покупать, то будет развиваться и строительство, и экономика в целом.

Одно рабочее место на стройке дает еще девять мест в смежных сферах — наша отрасль всегда являлась драйвером.

— Сколько проектов у вас перешло на проектное финансирование? Насколько подорожали в них квартиры?

— Главный риск для застройщиков при введении схемы эскроу-счетов — невозможность получить банковское финансирование, если раньше у компании не было подобного опыта: ее просто не признают надежным заемщиком. Мы давно знакомы с этим инструментом, привлекаем проектное финансирование и теперь. У нас богатый опыт сотрудничества с крупнейшими банками: Сбербанком, банком «Санкт-Петербург», ВТБ. Они даже иногда конкурируют за право нас кредитовать.

ЖК «Болконский»

По новой схеме у нас строятся ЖК Studio Moskovsky, «Болконский», Futurist, «Созидатели». Остальные реализуем по старой схеме. Специально цены на эти объекты мы не повышали — они растут из-за увеличения строительной готовности или повышения спроса.

«Если ты вкладываешь не на один год, то недвижимость точно обыгрывает инфляцию»

— Ждать ли покупателям роста цен на новостройки в 2020 году?

— Как ситуация будет развиваться дальше — зависит от того, насколько сильно просядет платежеспособный спрос и как много новых объектов застройщики будут выводить при поддержке банков. Сейчас цены увеличиваются — в связи с повышением спроса, стоимости строительных материалов и услуг подрядных компаний, снижением курса рубля.

В среднем по отрасли с начала 2020 года цены на жилье бизнес-класса выросли на 8%, на квартиры комфорт-класса они поднялись примерно на 5%.

Да и в долгосрочной перспективе вложения в недвижимость всегда приносили прибыль. Это твердый инструмент — думаю, люди, которые имеют средства и желание инвестировать, продолжат управлять своим портфелем, включая в него недвижимость. Если ты вкладываешь не на один год, то недвижимость точно обыгрывает инфляцию.

— Какие форматы жилья наиболее популярны в Санкт-Петербурге?

— Здесь есть несколько трендов. Первый и самый главный — функциональность. Неважно, о каком сегменте идет речь, — никому не интересно покупать квартиры с большими нефункциональными пространствами. Спросом пользуются эргономичные европланировки с увеличенными кухнями, большими жилыми зонами, гардеробными комнатами. Как правило, это не очень большие по метражу двух- и трехкомнатные квартиры.

ЖК Futurist

Второй тренд — индивидуальность. Всегда найдут своего покупателя нестандартные квартиры: с террасами, панорамным остеклением, выходом на крышу, оформленные в стиле лофт и т. д. Неслучайно все эти элементы все чаще находят применение даже в проектах комфорт-класса.

И еще одна тенденция — растущий спрос на апартаменты среди тех, кто сегодня предпочитает арендовать жилье. Это продукт, заточенный под нужды арендатора, более современный, статусный и удобный.

— Какой из сегментов недвижимости наиболее развит? Как дела с загородной недвижимостью, увеличился ли на нее спрос в карантин?

— Да, в связи с пандемией спрос на загородные проекты вырос. Покупатели, наконец, распробовали формат сити-вилл — наш сданный проект EcoCity, малоэтажные многоквартирные дома в 7 км от города, в Мистолово. За последние месяцы продажи там увеличились в четыре–пять раз, хотя мы продолжаем поднимать цены.

ЖК EcoCity

Потребители поняли, что качество среды, экологичное окружение, невысокая плотность населения в пригороде — это очень важно, несопоставимо с тем, что предоставляет город. Станет ли этот тренд устойчивым? Увидим в ближайшее время.

ЖК «Русские сезоны»

Мы также наблюдаем хороший спрос в проекте «Русские сезоны» — дорогом, архитектурно очень красивом комплексе, связанном с воссозданием исторического Лесного корпуса Сестрорецкого курорта. Нам самим очень нравится этот проект — радует, что и клиентам RBI он по душе.

«Каждый проект реконструкции — огромная головная боль для девелоперов»

— Что вы думаете о программе реновации, которую правительство хочет распространить по всей стране?

— Расселение ветхих домов — слишком тяжелая история для инвестора, практически неподъемная. У нашей компании был такой опыт, и повторять его мы не хотим. Хотя в целом инициатива по созданию государственной программы реновации, предполагающей комплексную поддержку инвесторов в этом вопросе, — конечно, благо.

У Петербурга есть и другая боль — сохранение и развитие исторического центра города. Ситуация по сути катастрофическая: нужно, чтобы ежегодно реконструировалось и восстанавливалось больше зданий, чем разрушается от халатности, от времени, от того, что ими никто не занимается, но всё происходит наоборот.

Необходимо осознание этой проблемы со стороны властей и поддержка девелоперов, которые готовы заниматься такими проектами, и «карт-бланш» от петербуржцев, которым небезразлично, в каком городе будут жить они и их потомки.

Требуется трехсторонний диалог между властями города, его жителями и девелоперами. И, опять же, государственная программа поддержки реконструкции центра города.

— Ваша компания занимается восстановлением и реконструкцией ряда исторических объектов, в том числе и Левашовского хлебозавода. Выгодно ли девелоперам участвовать в программе реконструкции центра города?

— Каждый такой проект — огромная головная боль для девелоперов: множество ограничений, огромные финансовые затраты, непонимание со стороны горожан, которые думают, что тут всё снесут и построят торговый центр.

Нам удается сводить экономику таких проектов, оставаясь в итоге в плюсе, но это, скорее, исключение, чем правило.

Главная задача девелопера — не просто реконструировать исторический объект, а вдохнуть в него новую жизнь, наполнить современным функциональным значением. Сделать так, чтобы возрожденное здание было востребованным и нужным для горожан.

У нас получилось это сделать на многих объектах — вспомните водонапорную башню Охтинской мануфактуры, ставшую необычным арт-объектом в доме «Четыре горизонта» на Свердловской набережной, газгольдер на Заозерной улице — теперь там многоуровневый паркинг, гараж Крюммеля, он же деловой центр «Крюммель Хаус» на Петроградской стороне, особняк княгини Голицыной на Шпалерной улице — ныне здание ТАСС...

Водонапорная башня Охтинской бумагопрядильной мануфактуры/Фото: redeveloper.ru

— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?

— Мои любимые виды отдыха — это баня, игра в футбол, в гольф, чтение книг. Много времени посвящаю энергетическим практикам. Провожу время с семьей, с друзьями. Вообще я редко беру отпуск и обычно не выезжаю куда-то дольше, чем на две недели, — это максимальное время моего отсутствия на работе. Но не потому, что я не могу себе этого позволить, просто не хочу. Стараюсь жить в тех критериях, когда ты делаешь всё, что считаешь важным.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакция[email protected]