недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Ипотека

Досрочное погашение ипотеки: дьявол в деталях

15 956 15
Досрочное погашение ипотеки: дьявол в деталях
В каких случаях выгодно вернуть ипотечный кредит банку раньше, а когда этого делать не нужно? На какой налоговый вычет имеет право рассчитывать заемщик при покупке ипотечной квартиры?

avatar

Игорь Жигунов,заместитель генерального директора компании «Национальная Фабрика Ипотеки»

Практически по всем кредитам банки используют одну форму платежа — аннуитетную: каждый месяц заемщик выплачивает одинаковую сумму, которая включает часть основного долга по кредиту и проценты за месяц.

А вот условия досрочного погашения ипотеки во всех банках разные. У каждого из клиентов есть свои приоритеты при выплате ипотеки. Кому-то выгодно ежемесячно платить сумму, указанную в договоре.

Для кого-то важно периодически досрочно погашать часть кредита, чтобы снизить нагрузку на семейный бюджет за счет уменьшения ежемесячного платежа. Если это ваш случай, необходимо проследить, чтобы возможность досрочного погашения части кредита была закреплена в ипотечном договоре.

Читайте условия договора на берегу

Сейчас на рынке встречаются ипотечные договоры, в которых досрочное погашение ипотеки не опция, а единственный вариант: например, при досрочном частичном погашении уменьшается только срок кредита, а размер платежа остается неизменным.

Допустим, клиент досрочно гасит часть кредита 50 тыс. рублей и ошибочно полагает, что в следующем месяце его долговая нагрузка снизится, а платеж уменьшится. Но наступает следующий месяц, а ничего не меняется.

Заемщик начинает разбираться и выясняет, что сокращается срок пользования кредитом: согласно договору он обязан продолжать вносить платежи того же размера.

Эти нюансы заемщик обычно узнает, когда оказывается в такой ситуации. А подобные моменты следует обсудить с банком еще до подписания кредитного договора.

Мы рекомендуем заранее попросить у банка образец заявления на частичное погашение кредита. Если в заявлении есть «галочки» — сократить платеж или срок кредита, это значит, у заемщика каждый раз будет шанс выбрать нужное.

важно

Если в заявлении на частичное погашение кредита нет ничего, кроме размера и даты вносимого платежа, это повод насторожиться: у клиента будет только один вариант погашения досрочного платежа.

По семейным обстоятельствам

Какую стратегию выбрать — стараться погасить большую часть кредита досрочно или платить равную сумму на протяжении всего срока? Это зависит от обстоятельств заемщика.

Как правило, люди покупают квартиру с помощью ипотечного кредита в двух типах обстоятельств.

Первый вариант: люди берут ипотеку для того, чтобы улучшить жилищные условия: например, из «двушки» переехать в «трешку» или разъехаться из трехкомнатной по двум однокомнатным квартирам. При этом они в течение полугода-года продают старое и переезжают в новое жилье. Тут существует два графика погашения кредита: платить досрочно еще до продажи старой квартиры или производить плановые платежи, продать старую квартиру в течение года, а на вырученные деньги погасить кредит полностью.

Разница между этими графиками погашения кредита небольшая: в течение первого года обслуживания общий размер выплат сильно не изменится.

Другой вариант: заемщик берет кредит и покупает свою первую квартиру, в которой будет жить и не собирается досрочно и быстро погашать ипотеку — подобных сделок 70% на рынке. И вот именно в такой ситуации (если клиент планирует пользоваться кредитом долго — больше трех-четырех лет) каждый досрочно внесенный платеж — шанс сэкономить на процентах в будущем.

Имейте в виду, что процент по платежу банк начисляет на утро каждого дня: какая сумма неоплаченного долга есть у клиента, на такую и начисляется процент.

важно

Если заемщик пользуется ипотекой более трех лет, частичные досрочные платежи для него выгодны, так как позволяют снизить нагрузку по процентам.

Если же в заявлении на частичное погашение кредита есть выбор — сократить платеж или сократить срок, заемщик вправе пользоваться наиболее удобным для него сценарием.

Не забудьте получить налоговый вычет

По законодательству заемщик имеет право получить имущественный налоговый вычет при доходах, облагаемых ставкой налога 13%. Он предоставляется со стоимости покупки жилья (с суммы до 2 млн рублей, то есть вычет составляет до 260 тыс. рублей), во-вторых, с уплаченных процентов по ипотеке (с суммы до 3 млн рублей, то есть вычет не более 390 тыс. рублей).

Но и тут есть нюансы. Например, если заемщик приобрел жилье до января 2014 года, ему положен только один вычет при покупке и по процентам ипотеки без ограничения суммы. А вот если квартира куплена с января 2014 года, то вычетов по покупке реально получить и более одного (два, три, но на общую сумму до 2 млн рублей), а также по ипотечным процентам, но с ограничением суммы в 3 млн рублей.

И это еще не все. Если, например, клиент покупал квартиру до 2014 года на свое имя и уже воспользовался налоговым вычетом, то вторую квартиру, купленную после 2014 года и позже, он вправе оформить на имя жены и освободить от налога свой доход, третью квартиру — на имя несовершеннолетнего ребенка и снова получить вычет по своим доходам как отец ребенка. И в каждом случае можно получить налоговый вычет на покупку жилья, а также еще раз внимательно проверить опцию вычета на ипотечные проценты.

Допустим, заемщик взял по ипотеке 2 млн рублей, пользовался кредитом три-четыре года, ему с 1 млн рублей вернется 13%. Надо также учесть, что с 2014 года налоговый вычет дается не по количеству приобретенных квартир, а в зависимости от общей суммы. То есть допустимо купить четыре квартиры по 500 тыс. рублей — за каждую положены 13%-ный налоговый вычет и 13% суммы, уплаченной по ипотеке по одной из квартир. Главное, чтобы общая сумма покупки по сделкам не превышала 2 млн рублей.

Комментарии 15
Евгений2 сентября 2020, 17:27

"Если, например, клиент покупал квартиру до 2014 года на свое имя и уже воспользовался налоговым вычетом, то вторую квартиру, купленную после 2014 года и позже, он вправе оформить на имя жены и освободить от налога свой доход, третью квартиру — на имя несовершеннолетнего ребенка и снова получить вычет по своим доходам как отец ребенка. И в каждом случае можно получить налоговый вычет на покупку жилья"
Есть большие сомнения, что эта рекомендация верна - см. п.11 ст. 220 НК РФ

Ответить
Владимир Филатов3 сентября 2020, 13:34

Не просто сомнения, а полная уверенность в недостоверности информации.

Виталий Карабабаян2 сентября 2020, 19:08

Допустим, заемщик взял по ипотеке 2 млн рублей, пользовался кредитом три-четыре года, ему с 1 млн рублей вернется 13%.
А почему с 1 млн. руб.? Разве с ипотечных процентов, возврат 13% осуществляется не с 3 млн рублей?

Ответить
Елена4 сентября 2020, 20:09

Вернете 13%: 1. от 2 млн.руб., т.е. 260тыс., 2. от суммы процентов, уплаченных банку за период пользования кредитом (эта сумма зависит от процента по ипотеке и суммы ипотечного кредита).

ID: 576430713 сентября 2020, 1:24

Если первую квартиру купил без ипотеки за 3.200.000 и получил 13% (260.000) то могу ли я при покупке нового жилья в ипотеку получить возврат ипотечных процентов в размере 13%

Ответить
Владимир Филатов3 сентября 2020, 13:33

Да, можете.

мария3 сентября 2020, 7:21

Бред, а не статья. Какой вычет как отец ребёнка? Ребёнок не платил налоги. А потом ещё разбирайся с опекой, если ребёнок - собственник, и ты решишь продать эту квартиру, сейчас по закону не могут запретить банки оба варианта досрочного погашения. И квартиру покупают при улучшении жилищных условий по схеме альтернативы: взял ипотеку, продал старую квартиру, купил новую. Все в 1 день.

Ответить
Владимир Филатов3 сентября 2020, 13:33

Последние три абзаца статьи лучше не читать.

Ответить
Союз Рантье3 сентября 2020, 16:50

мммдааа, вроде авторитетное издание...

Ответить
ID: 256871174 сентября 2020, 9:38

А если стоимость недвижимости 4.200.000 и покупается она в долевую собственность с супругом, то обоим положено по 260.000 или только одному из супругов?

Ответить
Михаил Морозан

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
4 сентября 2020, 11:53

Обоим супругам.

Владислав Чижиков9 сентября 2020, 16:36

Да неоднократно замечено,ЦИАН привлекает кучерявые головы для разъяснений..

Ответить
Надежда Гарнюк10 сентября 2020, 12:32

Зам.ген.директора с такими глубочайшими познаниями налогового кодекса. Мда...

Ответить
Андрей Белокопытов11 октября 2020, 16:24

А если квартира стоит 3млн сколько каждому из супругов положен вычет?

Ответить
Владимир Филатов12 октября 2020, 2:09

Надо 3 млн. разделить так, чтобы ни у кого не было больше 2 млн. Например, одному 1,8 млн., второму - 1,2 млн. Или по 1,5 млн. каждому. Или одному 2 млн., второму - 1 млн. и т.д.