недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыИпотека

Продажа ипотечной квартиры

Вся Россия 1 666 10

Здравствуйте. Помогите, пожалуйста, разобраться, как лучше поступить. Ситуация следующая:

Трёхкомнатная квартира в ипотеке куплена в браке. Выплатить осталось 3,7 млн. Собственник и заёмщик - жена. Муж - созаемщик.

Собираемся продать эту квартиру, есть покупатель, готовый дать первый взнос 3 млн. Ипотеку собираются брать в другом банке (в нашем пока не выдают займы по ряду причин).

У мужа судебные приставы взыскивают 50 процентов официального заработка (у него долги по кредиту). Кредитная история у мужа плохая.

После продажи квартиры жена собирается брать новую ипотеку в другом городе.


Вопросы:

1. Будут ли кредиторы мужа претендовать на деньги, полученные после продажи? Можно ли этого избежать, подписав сейчас брачный договор о разделе имущества?


2. Как лучше оформить отношения с покупателями, чтобы они дали первый взнос на погашение нашей ипотеки до заключения договора купли-продали?


3. При выдаче новой ипотеки, как, сделать так, чтобы мужа не уситывали как созаемщика из-за плохой кредитной истории? Можно ли как-то все пункты эти включить в брачный договор? У жены официальный доход очень хороший.

Советы 10
Александр ВороничЛучший совет9 января 2021, 22:42

Здравствуйте.
Я бы не рекомендовал принимать от покупателя денежные средства в счёт погашения Ваших обязательств по ипотечному кредиту, так как есть риск, что после того, как Вы погасите кредит, снимете обременение и подадите документы на квартиру в банк покупателя, банк откажет в принятии в залог Вашей квартиры по причине потенциальной оспоримости сделки по причине банкротства супруга. И получится, что покупатель без денег и не может купить другую квартиру, а продавцы (Вы) должны вернуть ему внесённые денежные средства, а возвращать Вам нечем. А если ещё покупатель не будет дураком, и внесёт Вам задаток, то это вообще нашествие полярных лисиц... Брачный договор не имеет смысла, так как первое же судебное заседание по банкротству супруга и возврату активов в конкурсную массу, растворит Ваш брачный договор на молекулы. Перед покупкой новой квартиры Вам необходимо оформить развод, так как и здесь брачный договор имеет все шансы судебного расторжения. Странно, что долги по кредиту у супруга. Это же общая квартира. Или он другой кредит брал на себя? Так это всё равно общие обязательства. Я бы рекомендовал Вам поискать покупателя со свободными деньгами и быть готовым к тому, что он поставит условием выхода на сделку, погашение Вами всех долгов напрямую от него кредиторам с соответствующим отражением движения денежных средств в договоре.

ID: 6539219810 января 2021, 17:28

Супруг банкротом признан не был. У него по исполнительному листу взымают 50 процентов с дохода.

Кредиты муж брал на личные нужды без моего ведома. В случае, если кредиторы арестуют мои счета и снимут деньги с продажи квартиры, могу я оспорить по вышеуказанной причине?

А ипотека оформлена на меня и в собственности моей. Долгов по ипотеке нет, кредитная история идеальная. А почему перед покупкой новой квартиры возможно судебное расторжение? Разве нет такой практики?

Александр Воронич11 января 2021, 1:07

Дмитрий уже ответил. Собственно к его ответу и добавить нечего.

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 января 2021, 21:44

1. Если деньги после продажи поступят на счёт супруга, то приставы могут сразу списать всю сумму задолженности в пользу кредиторов.
Шансы у кредиторов получить свои деньги есть.
Изменить режим собственности супругов (заключить БД) на ипотечную квартиру вы можете только с согласия залогодержателя. Это маловероятно;
2. Целевой договор займа и предварительный договор купли-продажи;
3. Так и подаёте себя в качестве заёмщика, без учёта супруга, и к сделке делаете брачный договор.

ID: 6539219810 января 2021, 17:30

Предварительный договор купли-продажи заключается у нотариуса? Живём в сельской местности и даже нет риелторов, чтобы проконсультироваться...

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 января 2021, 22:05

Здравствуйте.
1. Безусловно, да. Брачный договор будет расцениваться кредиторами, как сделка, наносящая ущерб их интересам, сделка по выводу имущества. Она с большой долей вероятности будет оспорена в суде, смысла в этом нет, только усложнение ситуации.
2. Предварительным договором с условием внесения задатка.
3. Исключить супруга брачным договором из состава созаемщиков на этапе заключения кредитного договора.
А покупатель в курсе ситуации? Это довольно серьёзный риск для него...

ID: 6539219810 января 2021, 17:36

А в чем риск для покупателя? Он в курсе, что мы его первым взносом хотим погасить ипотеку. Долгов по ипотеке нет, все вовремя.

Предварительный договор оформляется через нотариуса? Живём в сельской местности и даже нет риелторов, чтобы проконсультироваться.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 января 2021, 22:55

Риск в том, что кредиторы увидят в этой сделке признаки вывода имущества должника. Последствия - судебные разбирательства с непрогнозируемым исходом. В крупных городах перед сделками специалист покупателя проводит проверку продавца (и супруга продавца, если имущество приобретено в браке), получает сведения бюро кредитных историй, анализирует финансовую дисциплину, участие в судах, исполнительные производства и еще очень-очень много чего, после этого делается заключение о рисках и возможности заключения сделки. Если долг супруга небольшой, может и "пронесет" вашего покупателя, а может и нет. Форма предварительного договора определяется формой основного. При условии, что квартиру продает совершеннолетний дееспособный собственник обязательное удостоверение договора купли-продажи нотариусом не требуется, а значит и предварительный договор вы можете заключить в простой письменной форме без нотариуса.

ID: 1989754310 января 2021, 10:30

«1. Будут ли кредиторы мужа претендовать на деньги, полученные после продажи? Можно ли этого избежать, подписав сейчас брачный договор о разделе имущества?«
Кредиторы имеют законное право на деньги полученные после продажи квартиры. Статья 34 Семейного кодекса. Совместная собственность супругов 1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» 63. При отсутствии (недостаточности) у должника иного имущества взыскание может быть обращено на долю должника в общей (долевой или совместной) собственности в порядке, предусмотренном статьей 255 ГК РФ.
Брачный договор сейчас заключать не имеет смысла, так как брачный договор будет признан судом притворной сделкой п.2 ст.170 ГК РФ - прикрывает иную волю всех участников сделки.
Вам Александр Воронич хороший совет дал, прислушайтесь.

Даниил Пятецкий

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 января 2021, 14:55

Добрый день.
1. Будут. У Вас совместная собственность и брачный договор тут не поможет... он помог бы, если бы был заключен когда-то там давно до момента возникновения общих семейных обязательств.
2. Решите вопрос с проблемами мужа и только потом занимайтесь вопросом продажи квартиры. В противном случае существует значительный риск наступления негативных и трудно прогнозируемых последствий.
3. Только брачный договор.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru