Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыИпотека

Оплата сделки при покупке в долевую собственность (зять и теща) и ипотеке

Вся Россия 3 071 6

Здравствуйте! Прошу дать совет по поводу ситуации с покупкой квартиры.

Мой муж приобретает 20% доли в квартире по ДДУ, остальные 80% приобретает моя мама, в ДДУ они фигурируют как «участник», указано, что «объект долевого строительства приобретается участником для личных (семейных) нужд», при этом какую часть средств вносит каждый их участников долевой собственности в ДДУ не указывается. Для приобретения получаем ипотечный кредит на троих созаемщиков (я, муж, моя мама, при этом титульный созаемщик-муж). Первоначальный взнос 67%, остальное (33%) ипотека, т.е. кредит мужа больше, чем его доля в праве.  Впоследствии планируем погашение ипотеки за счет средств мамы и оформление квартиры на нее полностью. В плане возможного последующего раздела совместно нажитого в браке имущества смущает, что все деньги на первоначальный взнос лежат на счетах моего мужа (хотя фактически они моей мамы) и вся оплата всей суммы покупки по ДДУ (т.е. первоначальный взнос и ипотека) производится застройщику на эскроу счет со счета мужа, который может пополнить только он. Теоретически если дом не достроится, то деньги с эскроу счета вернуться на счет мужа. Какие есть юридически верные технические варианты оплаты/оформления сделки, чтобы муж не мог претендовать на часть доли моей мамы, как на совместно нажитое в нашем браке имущество, как будто бы «подаренное» нами моей маме? Ведь если все операции будут сделаны со счетов мужа (так требует банк, т.к. муж титульный созаемщик), то все выглядит так, что муж оплатил долю моей мамы за счет наших семейных средств. Сейчас мы видим такой вариант: снятие наличных с наших с мужем счетов и внесение их от имени моей мамы на текущий счет моего мужа с назначением платежа вроде «для оплаты первоначального взноса по ДДУ №XXXX», с этого текущего счета мужа потом деньги пойдут на безопасный счет мужа и далее на его эскроу счет, но тут проблема, что все это будет в один день, т.е. цепочка денег «наши счета –мама-счет мужа» все равно легко прослеживается. Брачного договора нет, я даю мужу согласие на покупку. 


Советы 6
Даниил ПятецкийЛучший совет
25 декабря 2021, 16:56

Чтобы на что-то претендовать надо этим обладать. Недостаточно нести фактические расходы, еще должно быть право собственности. Если муж заплатит за право Вашей мамы, то это никак не умиляет ее право собственности и не даёт права претендовать на долю мамы. Есть такое понятие - договор в пользу третьего лица, когда платит один, а собственником по факту становится другой. Так вот, право собственности третьего лица неприкосновенно. Вместе с тем, при таком, в т.ч. и Вашем способе оформления, теряются (полностью или частично) всякие "плюшки" в виде возможности заявить вычет за покупку и возможность в будущем применить вычет в виде расходов для уменьшения налогов при продаже.

ID: 8524055925 декабря 2021, 18:49

Здравствуйте, Даниил! Спасибо огромное за ответ! Я понимаю, что доля 80% будет на маме, муж ею не будет обладать, но чисто технически оплатит ее муж со своего безопасного счета и эскроу счета исключительно из-за требований банка-кредитора. Скажите, пожалуйста, верно я понимаю, что у нас так и получается, частично договор в пользу третьего лица, т.к. мы берем ипотеку, которая больше фактической доли мужа в квартире?

Даниил Пятецкий
25 декабря 2021, 20:17

Собственником доли 80% будет мама и неважно кто за эти 80% заплатит.

ID: 8524055925 декабря 2021, 20:43

Спасибо!

Татьяна Скулкина
25 декабря 2021, 15:46

Здравствуйте. Чтоб доказательная база была, то денежные средства должны поступать безналом с маминого счета на ваш счет или мужа. Движение денежных средств должно быть видно. Супруги оплачивают кредит из общего бюджета, и, доля приобретенная в браке = совместно нажитое имущество независимо на чьё имя (мужа или жены) оформлено.

ID: 8524055925 декабря 2021, 16:21

Здравствуйте, Татьяна! Большое спасибо за совет! Мы хотим, чтобы мамина доля 80% была 100% маминой и не оспаривалась впоследствии мужем как имущество, которое он «ошибочно» ей подарил в нашем браке из наших семейных денег, т.к. все расчеты за квартиру банк требует осуществлять с его счета по электронной сделке. И чтобы мама, в свою очередь, не "подарила" деньги моему мужу, а внесла их на его счет для расчетов по ипотеке. Проблема в том, что первоначальный взнос сейчас у нас с мужем на счетах, несмотря на то, что деньги мамины. Получается, мы не можем перевести маме, т.к. потом она фактически опять нам их переведет для сделки и получится цепочка "наши счета-счет мамы-счет мужа для сделки". Поэтому, скажите, пожалуйста, как Вам вариант со снятием нами наличных в одном банке и последующим пополнением мамой текущего счета мужа в другом банке-кредиторе этими деньгами от ее имени и с назначением платежа «для оплаты первоначального взноса»?

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru